Νέες υποχρεώσεις στην δήλωση ακινήτων, νέοι φόροι για τους ιδιοκτήτες

Γράφει ο Απόστλος Αλωνιάτης*
Εκπλήξεις έκρυβε για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, η κοινοποίηση της ΠΟΛ.1052/17.2.2014 με τον τύπος και περιεχόμενο της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) φυσικών και νομικών προσώπων έτους 2014, τον τρόπο αναγραφής των ακινήτων και τα δικαιολογητικά που συνυποβάλλονται και διαδικασία υποβολής της.
Όπως διευκρίνισε το υπουργείο , με συμπληρωματική ανακοίνωση του , «υποχρέωση να υποβάλουν δήλωση έχουν όσοι είχαν μεταβολές στην περιουσιακή τους κατάσταση εντός του έτους 2013, οι οποίες υπάρχουν και την 1η Ιανουαρίου 2014.
Εκτός όμως από αυτούς, λόγω της κατάργησης του ΦΑΠ και της θέσπισης του ΕΝΦΙΑ, για να αποφευχθεί η πιθανότητα εσφαλμένου υπολογισμού του φόρου αυτού, υποχρέωση υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων έχουν και:
• Τα νομικά πρόσωπα, εφόσον τα ακίνητά τους εντάσσονται σε κάποια κατηγορία απαλλαγών. Η ίδια υποχρέωση υφίσταται και για τα φυσικά πρόσωπα, εφόσον έχουν ακίνητα τα οποία απαλλάσσονται του φόρου ή προβλέπεται μείωση αυτού. Με τις δηλώσεις αυτές θα χρεωθεί μειωμένος ΕΝΦΙΑ και δεν θα ταλαιπωρηθούν οι φορολογούμενοι με τροποποιήσεις.
• Όσοι έχουν ακίνητα που έχουν τακτοποιηθεί ή νομιμοποιηθεί ή ημιυπαιθρίους χώρους, μόνο στις περιπτώσεις που δεν έχουν αναγραφεί σε προηγούμενες δηλώσεις Ε9. Έτσι καλύπτουμε τις περιπτώσεις αυτές ώστε η εικόνα του Ε9 συμφωνεί με τις δηλώσεις των μηχανικών για την τακτοποίηση.
• Όποιος έχει ακίνητο σε πολυκατοικία, η οποία διαθέτει κοινόχρηστη πισίνα ή κλειστούς (υπόγειους κυρίως) κοινόχρηστους χώρους αποθηκών ή θέσεων στάθμευσης, για να τους αναγράψει στη δήλωση στοιχείων ακινήτων. Τονίζεται πως η δήλωση αυτή, αντίθετα με όσα έχουν αναληθώς γραφτεί, καλύπτει τις περιπτώσεις που αυτά είναι παρακολουθήματα και συνεπώς υπάρχει αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου. Δεν πρέπει, συνεπώς, να δηλωθούν περιπτώσεις που δεν αποτελούν παρακολουθήματα της ιδιοκτησίας.
• Ο εργολάβος, για να αναγράψει το εργολαβικό του αντάλλαγμα, εφόσον έχουν παρέλθει 4 χρόνια από την έναρξη ανέγερσης της οικοδομής ή έχουν χρησιμοποιηθεί καθ’ οιονδήποτε τρόπο από αυτόν τα ακίνητα πριν την παρέλευση της τετραετίας. Ο οικοπεδούχος, για να διαγράψει το εργολαβικό αντάλλαγμα, κατά τα ανωτέρω.
• Ο κάτοχος ακινήτου που ανήκει σε φορέα της Γενικής Κυβέρνησης, ο οποίος κατέχει το ακίνητο χωρίς τη συναίνεση του φορέα.
• Ο κάτοχος ακινήτου που ανήκει στην ΕΤΑΔ ΑΕ και στην «Παράκτιο Αττικό Μέτωπο Α.Ε.», ο οποίος κατέχει το ακίνητο με τη συναίνεση των εταιρειών αυτών.
• Οι Ο.Τ.Α. για τα ακίνητα τα οποία έχουν δεσμεύσει και έχει προσδιορισθεί η αποζημίωση, για το χρονικό διάστημα κατά το οποίο εκκρεμεί η καταβολή της σχετικής αποζημίωσης. (Ο κύριος του δεσμευμένου από Ο.Τ.Α. ακινήτου εξακολουθεί να είναι υπόχρεος να δηλώνει το ακίνητο).»
Όπως παρατηρούμε, εκτός των άλλων, δήλωση θα πρέπει να υποβάλλουν και κατηγορίες που δεν ήταν υπόχρεοι να υποβάλλουν δήλωση ακινήτων.
Παραδείγματος χάριν, όσοι είχαν τακτοποιήσει ημιυπαίθριοι με τον νόμο 3843/2010 (ΦΕΚ 62 Α’), δεν είχαν υποχρέωση να δηλώσουν την αλλαγή αυτή στο έντυπο Ε9.
Ποιο συγκεκριμένα στην ΠΟΛ.1126/31.5.2011 , δόθηκαν οδηγίες για τον τρόπο αντιμετώπισης των τακτοποιούμενων χώρων του ν. 3843/2010 (ΦΕΚ 62 Α’), μετά την εφαρμογή του ν. 3897/2010 (ΦΕΚ 208 Α’) στα πλαίσια της Φορολογίας Κεφαλαίου και της Φορολογίας Εισοδήματος και κοινοποίηση των διατάξεων του ν.3897/2010.
«ΙI. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΑΚΙΝΗΤΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΣ ΚΑΙ ΔΗΛΩΣΗ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Αναφορικά με το φόρο ακίνητης περιουσίας (Φ.Α.Π.) και την υποβολή της δήλωσης στοιχείων ακινήτων (Ε9) των χώρων που έχουν τακτοποιηθεί σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 5 ν. 3843/2010, εφαρμόζονται τα ακόλουθα:
Σύμφωνα με την περ. β’ της παρ. 5 του άρθρου 22 του ν. 3897/2010, ως προς το φόρο ακίνητης περιουσίας και για την υποβολή δήλωσης στοιχείων ακινήτων, oι τακτοποιούμενοι χώροι (άρθρο 5 του ν. 3843/2010-ΦΕΚ 62 Α’), ήτοι οι ημιυπαίθριοι χώροι και οι χώροι στο υπόγειο, ισόγειο ή σε άλλη στάθμη του κτιρίου, οι οποίοι βρίσκονται μέσα στον εγκεκριμένο κτιριακό όγκο βάσει της οικοδομικής του άδειας, η οποία εκδόθηκε ή αναθεωρήθηκε έως 2.7.2009 και έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης καθ’ υπέρβαση των όρων και περιορισμών δόμησης του ακινήτου και σύμφωνα με τις προϋποθέσεις, τους όρους και τη διαδικασία που ορίζονται στα άρθρα 5-7 του ίδιου νόμου, εφόσον η χρήση τους δεν απαγορεύεται από τις πολεοδομικές διατάξεις για τις χρήσεις γης που ισχύουν στην περιοχή του ακινήτου, συνεχίζουν να λαμβάνονται φορολογικά υπόψη, όπως πριν την τακτοποίησή τους.
Επομένως:
Α. Οι τακτοποιούμενοι ημιυπαίθριοι, που είτε είχαν ήδη περιληφθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων ως βοηθητικοί χώροι είτε είχε παραληφθεί η αναγραφή τους, δεν απαιτείται μόνο για το λόγο της τακτοποίησής τους να αναγραφούν ως κύριοι χώροι στη δήλωση στοιχείων ακινήτων έτους 2011 και, όσον αφορά τον Φ.Α.Π., θα συνεχίσουν να αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο, όπως ακριβώς πριν την τακτοποίησή τους.
Στις περιπτώσεις που υπάρχει υποχρέωση αναγραφής στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) ακινήτου που περιλαμβάνει τακτοποιούμενο ημιυπαίθριο χώρο, για άλλη αιτία (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας – ψιλής κυριότητας κ.λπ.), τότε κατά την αναγραφή του ακινήτου συμπεριλαμβάνονται στους κύριους χώρους του ακινήτου και τα τετραγωνικά μέτρα του ημιυπαίθριου χώρου.
Δηλαδή, σε περίπτωση μεταβίβασης για οποιαδήποτε αιτία, του ακινήτου που περιλαμβάνει τακτοποιούμενο ημιυπαίθριο χώρο, η απεικόνιση των ημιυπαίθριων χώρων στους κύριους χώρους θα περιληφθεί στη δήλωση του καινούργιου ιδιοκτήτη, ενώ σε περίπτωση διαχωρισμού επικαρπίας – ψιλής κυριότητας, θα περιληφθεί στη δήλωση τόσο του επικαρπωτή όσο και του ψιλού κυρίου.»
Β. Οι τακτοποιούμενοι χώροι, λόγω μετατροπής τους σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι είχαν ήδη περιληφθεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων δεν απαιτείται μόνο για το λόγο της τακτοποίησής τους να τροποποιηθούν και να αναγραφούν στην πραγματική τους κατάσταση στη δήλωση στοιχείων ακινήτων και, όσον αφορά τον Φ.Α.Π., θα συνεχίσουν να αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο, όπως ακριβώς πριν την τακτοποίησή τους.
Τακτοποιούμενοι χώροι που έχουν μετατραπεί σε χώρους κύριας χρήσης, οι οποίοι ουδέποτε είχαν αναγραφεί στη δήλωση στοιχείων ακινήτων, αναγράφονται στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του οικείου έτους, μετά την τακτοποίησή τους.
Στις περιπτώσεις που υπάρχει υποχρέωση αναγραφής στη δήλωση στοιχείων ακινήτων του χώρου που τακτοποιήθηκε λόγω μετατροπής του σε χώρο κύριας χρήσης, για άλλη αιτία (π.χ. αγορά, μεταβολή του είδους εμπράγματου δικαιώματος, μεταβολή των ποσοστών ιδιοκτησίας, διαχωρισμού επικαρπίας-ψιλής κυριότητας κ.λπ.), τότε ο εν λόγω χώρος θα αναγραφεί στην πραγματική του κατάσταση.
Γ. Για την εφαρμογή των διατάξεων της Φορολογίας Ακίνητης Περιουσίας και της Δήλωσης Στοιχείων Ακινήτων, ως χρόνος τακτοποίησης θεωρείται η τοποθέτηση από την πολεοδομία της σφραγίδας για τη βεβαίωση της πληρότητας του φακέλου στο αντίγραφο της υποβληθείσας αίτησης τακτοποίησης.
Δ. Εάν, παρά τα αναφερόμενα στις παραγράφους Α και Β, ιδιοκτήτης τακτοποιούμενου ημιυπαίθριου χώρου ή χώρου που έχει μετατραπεί σε χώρο κύριας χρήσης επιθυμεί να απεικονίσει την πραγματική κατάσταση του ακινήτου του, δύναται να το κάνει υποβάλλοντας δήλωση στοιχείων ακινήτων το επόμενο της τακτοποίησης έτος, σύμφωνα με τα αναγραφόμενα στην παρ. Γ’.»
Με την ανακοίνωση Όπως προκύπτει από την ανακοίνωση, το έντυπο με τα στοιχεία των ακινήτων θα συμπληρώσουν υποχρεωτικά όλοι όσοι έχουν προχωρήσει στην τακτοποίηση αυθαίρετου ή ημιυπαίθριου χώρου, ανεξάρτητα από τον νόμο που χρησιμοποίησαν για την τακτοποίηση. Με το που θα εμφανιστούν περισσότερα τετραγωνικά στο Ε9, θα αυξηθεί και ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων.
Υποχρεωτική η δήλωση των ημιυπαίθριων που έχουν νομιμοποιηθεί μέχρι 31.12.2013.
Όπως προκύπτει από την ανακοίνωση, το έντυπο με τα στοιχεία των ακινήτων θα συμπληρώσουν υποχρεωτικά όλοι όσοι έχουν προχωρήσει στην τακτοποίηση αυθαίρετου ή ημιυπαίθριου χώρου, ανεξάρτητα από τον νόμο που χρησιμοποίησαν για την τακτοποίηση. Με το που θα εμφανιστούν περισσότερα τετραγωνικά στο Ε9, θα αυξηθεί και ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων.
Με βάση τα όσα ίσχυαν μέχρι σήμερα, οι «τακτοποιημένοι» χώροι, δεν εμφανίζονταν υποχρεωτικά στο Ε9 και δηλώνονταν μόνο αν γινόταν οποιαδήποτε μεταβολή στο ακίνητο (αγορά, πώληση, γονική παροχή).
Ιδίως τα ακίνητα που τακτοποιήθηκαν με τον νόμο Μπιρμπίλη, ουδέποτε δηλώθηκαν στο Ε9 σύμφωνα με απόφαση που είχε εκδοθεί από το 2012.
Ειδικά τα εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα που τακτοποιήθηκαν με τον νόμο Μπιρμπίλη, ουδέποτε δηλώθηκαν στο Ε9 καθώς αυτό όριζε σχετική απόφαση που είχε εκδοθεί από το 2012.
Δικαιώματα φορολογουμένων που δεν αποτυπώνονται στην δήλωση ακινήτων.
Σύμφωνα τόσο με τον νόμο 4014/2011 , που κρίθηκε αντισυνταγματικός , όσο και με τον νόμο 4178/2013 που το αντικατέστησε, ο νόμος δίνει ως κίνητρο για την νομιμοποίηση των αυθαιρέτων απαλλαγή κατά 50% στην επιβολή οποιουδήποτε φόρου (φόρος μεταβίβασης, κληρονομιών, ακίνητης περιουσίας, ΤΑΠ, προσδιορισμός τεκμηρίου διαβίωσης) για όλους τους χώρους τόσο σε υπόγειες στάθμες όσο και στους εσωτερικούς εξώστες, και τις σοφίτες.
Πιο συγκεκριμένα:
Νόμος 4014/21.9.2011, άρθρο 24 παράγραφος 22.
«22. Για τις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που εξαιρούνται της επιβολής κυρώσεων με βάση τις διατάξεις του παρόντος νόμου δεν οφείλονται αναδρομικά ασφαλιστικές εισφορές και οποιοσδήποτε φόρος, καθώς και οποιασδήποτε μορφής πρόστιμα και τέλη, όπως το τέλος ακίνητης περιουσίας, καθαριότητας, φωτισμού και δυνητικά ανταποδοτικά τέλη. Τυχόν ήδη καταβληθέντες φόροι, τέλη και πρόστιμα δεν αναζητούνται. Η αλλαγή χρήσης δεν λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του τέλους του άρθρου 24 του ν. 2130/1993, καθώς και των τελών του ν. 25/1975 και του άρθρου 25 του ν. 1828/1989, όπως ισχύουν και δεν επιβάλλονται αναδρομικά διαφορές που προκύπτουν ως προς το ύψος των τελών, οι οποίες προέρχονται από την αλλαγή χρήσης.
Για τη χρήση κατοικίας κατά τον υπολογισμό της αξίας για την επιβολή οποιουδήποτε φόρου (φόρος μεταβίβασης, κληρονομιών, ακίνητης περιουσίας, ΤΑΠ, προσδιορισμός τεκμηρίου διαβίωσης) για όλους τους χώρους σε υπόγειες στάθμες, τα πατάρια που πολεοδομικά δεν αποτελούν όροφο και τις σοφίτες, εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 50%.»
Νόμος 4178/08.08.2013, άρθρο 24 παράγραφοι 8 και 9.
«8. Για τις αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης προ τις 28.7.2011, που εξαιρούνται της επιβολής κυρώσεων με βάση τις διατάξεις του παρόντος νόμου ή εξαιρέθηκαν της επιβολής κυρώσεων με βάση τις διατάξεις του ν. 4014/2011 (Α΄209),δεν οφείλονται αναδρομικά βεβαιωμένες ασφαλιστικές εισφορές (ΙΚΑ κ.λπ.) και οποιοσδήποτε φόρος, καθώς και οποιασδήποτε μορφής πρόστιμα και τέλη, όπως το τέλος ακίνητης περιουσίας, καθαριότητας, φωτισμού και δυνητικά ανταποδοτικά τέλη. Τυχόν ήδη καταβληθέντες φόροι, τέλη και πρόστιμα δεν αναζητούνται. Η αλλαγή χρήσης δεν λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του τέλους του άρθρου 24 του ν. 2130/1993 (Α΄ 62), καθώς και των τελών του ν. 25/1975 (Α΄ 74) και του άρθρου 25 του ν. 1828/1989 (Α΄ 2), όπως ισχύουν και δεν επιβάλλονται αναδρομικά διαφορές που προκύπτουν ως προς το ύψος των τελών, οι οποίες προέρχονται από την αλλαγή χρήσης.
9. Για τη χρήση κατοικίας κατά τον υπολογισμό της αξίας για την επιβολή οποιουδήποτε φόρου (φόρος μεταβίβασης, κληρονομιών, ακίνητης περιουσίας, ΤΑΠ, προσδιορισμός τεκμηρίου διαβίωσης) για όλους τους χώρους τόσο σε υπόγειες στάθμες όσο και στους εσωτερικούς εξώστες, και τις σοφίτες, εφαρμόζεται μειωτικός συντελεστής 50%.».
Στο Ε1 αναφέρονται διακεκριμένα οι συγκεκριμένοι χώροι. Στο έντυπο Ε9 δεν απεικονίζεται αυτή η διαφοροποίηση.
Το μόνο σίγουρο λοιπόν είναι ότι το υπουργείο προσπαθεί με τερτίπια να αυξήσει τα έσοδα του από τον φόρο ακινήτων, επιβαρύνοντας ακόμη περισσότερο τους φορολογουμένους.