Παγίδα οι αντικειμενικές αξίες για το «πόθεν έσχες»

Στην «παγίδα» των τεκμηρίων κινδυνεύουν να πιαστούν οι φορολογούμενοι που προχωρούν σε αγορά ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών ακόμη και αν πρόκειται για πρώτη κατοικία.

Από την 1η Ιανουαρίου 2014 τα ποσά που δαπανούν θεωρούνται «τεκμήρια εισοδήματος». Μάλιστα το «τεκμήρια» αυτά υπολογίζεται όχι με βάση τα πραγματικά ποσά που καταβάλλουν οι φορολογούμενοι για να αγοράσουν τα ακίνητα ή να κατασκευάσουν τις οικοδομές, αλλά με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που βρίσκονται αυτή τη στιγμή σε επίπεδα υψηλότερα κατά πολύ από τα επίπεδα των πραγματικών τιμών της αγοράς.

Ουσιαστικά, από την αρχή θεωρούνται «τεκμήρια» εισοδήματος όλες οι δαπάνες απόκτησης ακινήτων ακόμη κι αν αφορούν πρώτη κατοικία, γεγονός που καθιστά ασύμφορη οικονομικά κάθε ενέργεια για την απόκτηση ακινήτου, δηλαδή είτε τη λήψη στεγαστικού δανείου για αγορά ή ανέγερση πρώτης κατοικίας, είτε την αγορά ενός οποιουδήποτε ακινήτου με μετρητά, είτε την ανέγερση οποιασδήποτε άλλης οικοδομής.

Σύμφωνα με τις διατάξεις του νέου Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος από την 1η Ιανουαρίου 2014 όλες οι δαπάνες που πραγματοποιούν οι φορολογούμενοι για να αγοράσουν ακίνητα, δηλαδή σπίτια, λοιπά κτίσματα, οικόπεδα, αγροτεμάχια κ.λπ. ή να ανεγείρουν οικοδομές θα θεωρούνται από το υπουργείο Οικονομικών «τεκμήρια εισοδήματος», δηλαδή θα λαμβάνονται υπόψη από τις φορολογικές αρχές για τον προσδιορισμό των φορολογητέων εισοδημάτων τους.

Αυτό σημαίνει ότι οι δαπάνες απόκτησης ακινήτων που πραγματοποιούν οι φορολογούμενοι θα προστίθενται στα ποσά των τεκμηρίων διαβίωσης για τις κατοικίες, τα ΙΧ αυτοκίνητα και τα σκάφη αναψυχής που χρησιμοποιούν και θα προσαυξάνουν το συνολικό ύψος του τεκμαρτού εισοδήματος που θα πρέπει να καλύπτουν με βάση τα δηλωθέντα εισοδήματά τους. Εφόσον τα δηλωθέντα εισοδήματα είναι χαμηλότερα από το άθροισμα των δαπανών απόκτησης ακινήτων και των τεκμηρίων διαβίωσης, ο φορολογούμενος θα καλείται να πληρώσει φόρο, που θα έχει υπολογιστεί με βάση το τεκμαρτό και όχι το δηλωθέν εισόδημά του.

Πιο συγκεκριμένα η φορολογική νομοθεσία προβλέπει τα εξής:

1. Οποιαδήποτε δαπάνη πραγματοποιεί ο φορολογούμενος για να αποκτήσει ακίνητο λαμβάνεται υπόψη ως τεκμήριο προσδιορισμού του εισοδήματός του. Ακόμη κι αν αγοράσει σπίτι για πρώτη κατοικία δεν έχει πλέον καμία απαλλαγή. Ολόκληρο το ποσό της δαπάνης για την αγορά του σπιτιού θα θεωρηθεί ως τεκμήριο εισοδήματος και ο αγοραστής, για να μη φορολογηθεί με βάση το ποσό αυτό, θα πρέπει να δικαιολογήσει την προέλευσή του επικαλούμενος νομίμως αποκτηθέντα έσοδα και εισοδήματα που αποταμίευσε κατά την διάρκεια των προηγούμενων ετών, καθώς και τυχόν έσοδα και εισοδήματα που απέκτησε κατά τη διάρκεια του έτους πραγματοποίησης της δαπάνης.

2. Σε κάθε περίπτωση αγοράς ακινήτου, ως «τεκμήριο» δεν λαμβάνεται υπόψη το πραγματικό τίμημα αλλά η πολύ υψηλότερη αντικειμενική αξία του ακινήτου. Συνεπώς, ο αγοραστής του ακινήτου θα καλείται να καλύψει με νομίμως κτηθέντα εισοδήματα και έσοδα του τρέχοντος και των παρελθόντων ετών ένα ποσό τεκμαρτής δαπάνης πολύ μεγαλύτερο από αυτό το οποίο κατέβαλε στην πραγματικότητα. Κι επειδή το – προσδιορισθέν με βάση την εξωπραγματική αντικειμενική αξία – τεκμήριο θα είναι ένα τεράστιο ποσό, ανύπαρκτο στην πραγματικότητα, το οποίο δεν θα μπορεί να το καλύψει, ο αγοραστής θα καλείται να πληρώσει υπέρογκο ποσό φόρου εισοδήματος, υπολογιζόμενο με βάση το πολύ υψηλό τεκμαρτό του εισόδημα κι όχι με βάση το πολύ χαμηλότερο δηλωθέν.

3. Τα ίδια ισχύουν και στην περίπτωση της ανέγερσης οικοδομής. Ολες οι δαπάνες που θα πραγματοποιήσει ο φορολογούμενος για την κατασκευή του σπιτιού του ή οποιουδήποτε άλλου κτίσματος θα θεωρηθούν «τεκμήρια» εισοδήματος.

Χάσμα ανάμεσα σε αντικειμενικές και εμπορικές τιμές

Οι περισσότερες μεταβιβάσεις ακινήτων πραγματοποιούνται σε τίμημα χαμηλότερο από την αντικειμενική αξία. Σε περιοχές όπως η Βουλιαγμένη, το Παλαιό Ψυχικό, το Μαρούσι ή το Ηράκλειο, οι σημερινές εμπορικές τιμές υπολείπονται των αντικειμενικών πάνω από 30%, με αποκορύφωμα βέβαια τις περιοχές του Ψυχικού και της Βουλιαγμένης, όπου η απόκλιση ξεπερνά το 50%.

Πηγή:Ethnos.gr