Η κατάργηση του συμπληρωματικού φόρου επί του εισοδήματος από ακίνητα

Στο παρόν σημείωμα, θα συγκρίνουμε την φορολογική επιβάρυνση επί του εισοδήματος από εκμίσθωση ακινήτου, για το έτος 2013 (Ν 2238/1994), σε σχέση με το έτος 2014 (Ν 4172/2013)
04 Ιουλ 2014 – 09:21

Οι ανατροπές που συντελέστηκαν στη Φορολογία Εισοδήματος, ήδη από τις αρχές του 2013, με αποκορύφωμα την κατάργηση του Ν 2238/1994 και την εφαρμογή από 1/1/2014 ενός νέου ΚΦΕ, περιλαμβάνουν στο πλαίσιό τους και την φορολόγηση του εισοδήματος από την ακίνητη περιουσία. Σύμφωνα με το άρθρο 39 του Ν 4172/2013, «ο όρος εισόδημα από ακίνητη περιουσία σημαίνει το εισόδημα, σε χρήμα ή σε είδος, που προκύπτει από την εκμίσθωση ή την ιδιοχρησιμοποίηση ή τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης γης και ακινήτων». Ένα θέμα που έχει προκύψει σχετικά με τον σχηματισμό φορολογητέου εισοδήματος από ακίνητα λόγω ιδιοχρησιμοποίησης, ελπίζουμε και ευχόμαστε να διευκρινιστεί έτι περαιτέρω, δεδομένου ότι ο προηγούμενος ΚΦΕ χρησιμοποιούσε τον όρο ιδιοκατοίκηση («η οικοδομή κατοικήθηκε από τον ιδιοκτήτη της»), οπότε προβλεπόταν μια υπολογιστική διαδικασία (παρ. 2, άρθρο 22) προκειμένου να προσδιοριστεί το συγκεκριμένο ετήσιο ακαθάριστο εισόδημα, για το οποίο ωστόσο, υπήρχε ρητή αναφορά στην απαλλαγή του από τον φόρο (περ. β, παρ. 2, άρθρο 6). Με αυτό το θέμα, δηλαδή της διαφοράς των εννοιών «ιδιοκατοίκηση» και «ιδιοχρησιμοποίηση», για ακίνητο, θα ασχοληθούμε σε άλλο σημείωμα, όταν θα υπάρχουν επαρκή στοιχεία και διευκρινίσεις.

Στο παρόν σημείωμα, θα συγκρίνουμε την φορολογική επιβάρυνση επί του εισοδήματος από εκμίσθωση ακινήτου, για το έτος 2013 (Ν 2238/1994), σε σχέση με το έτος 2014 (Ν 4172/2013)

2013: Τα (καθαρά) εισοδήματα από μισθώσεις ακινήτων, θα υποβληθούν σε φορολόγηση, βάσει της κλίμακας: 12.000 χ 10% = 1.200 ευρώ και για το υπερβάλλον ποσό, με συντελεστή 33%. Ωστόσο, το ακαθάριστο ποσό από ακίνητα υποβάλλεται και σε συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος υπολογίζεται με συντελεστή 1,5% (για κατοικίες επιφάνειας μέχρι 300 τμ). Εφόσον η επιφάνεια κατοικίας υπερβαίνει τα 300 τμ, ή πρόκειται για επαγγελματική μίσθωση, ο συντελεστής διπλασιάζεται και γίνεται 3%.

2014: Το εισόδημα από ακίνητη περιουσία φορολογείται σύμφωνα με την ακόλουθη κλίμακα: Μέχρι 12.000 με συντελεστή 11% και πάνω από 12.000 με συντελεστή 33%. Δεν προβλέπεται συμπληρωματικός φόρος, ενώ ο συντελεστής του πρώτου κλιμακίου αυξάνεται κατά μία μονάδα.

Και στις δύο περιπτώσεις έχουμε εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης.

Εξακολουθεί να υπολογίζεται αναλογικό τέλος χαρτοσήμου 3% (+ 20% υπέρ ΟΓΑ) για τις επαγγελματικές μισθώσεις. Σημειώνουμε ότι ενδέχεται το τέλος χαρτοσήμου να επιρρίπτεται στον μισθωτή, ωστόσο συνεκκαθαρίζεται με την φορολογική υποχρέωση των λοιπών εισοδημάτων του εκμισθωτή και καταβάλλεται από αυτόν.

Συγκριτικό παράδειγμα: Εκμίσθωση καταστήματος έναντι μηνιαίου μισθώματος 1.500 ευρώ. Δαπάνη ασφαλίστρων (ασφάλιση πυρός) 800 ευρώ.

Για το 2013 θα έχουμε: Ακαθάριστο εισόδημα: 18.000 ευρώ (1.500 χ 12). Καθαρό φορολογητέο εισόδημα: 16.660 ευρώ, μετά την αφαίρεση: [18.000 χ 3% = 540 ευρώ (αποσβέσεις) και ολόκληρο το ποσό των 800 ευρώ (αφού το όριο είναι το 40% του ακαθάριστου εισοδήματος)]. Κύριος φόρος: 2.737,80 ευρώ. Συμπληρωματικός φόρος: 540 ευρώ. Τέλη χαρτοσήμου: 648 ευρώ. Συνολική επιβάρυνση: 3.925,80 ευρώ.

Για το 2014 θα έχουμε: Ακαθάριστο εισόδημα: 18.000 ευρώ, ομοίως. Καθαρό φορολογητέο εισόδημα: 17.960 ευρώ. Αφαιρείται μόνο: [800 χ 5% = 40 ευρώ]. Κύριος φόρος: 3.286,80 ευρώ. Τέλη χαρτοσήμου: 648 ευρώ. Συνολική επιβάρυνση: 3.934,80 ευρώ.

Παρατηρούμε ότι τόσο η προσθήκη μίας μονάδας στον συντελεστή του πρώτου κλιμακίου (από 10% σε 11%), όσο και ο τρόπος υπολογισμού της έκπτωσης των δαπανών από το εισόδημα (το 5% της δαπάνης), καλύπτουν την «απώλεια» από τον συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος καταργείται, με αποτέλεσμα να εξισώνεται η φορολογική επιβάρυνση (2013 σε σχέση με 2014).

Κατά την γνώμη μας ωστόσο, πρέπει να διευκρινιστεί από την Διοίκηση αν πράγματι το 5% υπολογίζεται επί του ποσού της δαπάνης (προκειμένου να εξευρεθεί το ποσό που εκπίπτει από το ακαθάριστο εισόδημα), ή συνιστά όριο, δηλαδή υπολογίζει το ανώτατο ποσό εντός του οποίου πρέπει να βρίσκονται οι δαπάνες (όπως, «λειτουργούσε» το 40% με τον προηγούμενο ΚΦΕ). Στη δεύτερη περίπτωση, ως προς το παράδειγμά μας, το όριο θα ήταν 18.000 χ 5% = 900 ευρώ, οπότε θα αφαιρούταν ολόκληρο το ποσό των 800 ευρώ των ασφαλίστρων και ο φόρος θα ήταν μικρότερος.

Αναμένουμε την σχετική διευκρίνιση, δεδομένου ότι δεν προκύπτει ευθέως από τον νόμο.

epixeirisi.gr