ΕΝΦΙΑ – Τι προκαλεί τις υπέρογκες χρεώσεις; Αναλυτικοί υπολογισμοί

06 Αυγ 2014 – 08:51

Τεράστιες αποδεικνύονται οι επιπτώσεις του ΕΝΦΙΑ στα πορτοφόλια των φορολογούμενων, με τις χρεώσεις φόρου να είναι πολλαπλάσιες τελικά, κάνοντας το χαράτσι ΕΕΤΗΔΕ να φαίνεται σαν φοροαπαλλαγή σε σχέση με τον ΕΝΦΙΑ. Ο βασικοί «χαμένοι» βρίσκονται κυρίως στην επαρχία καθώς αποσυμφορίστηκε λίγο η πίεση στα αστικά ακίνητα και μεταφέρθηκε στα αγροτικά ακίνητα και κυρίως στα σπίτια σε οικόπεδα, εντός αλλά και εκτός σχεδίου πόλεως.

Τι συνέβη όμως; Για να καταλάβει κανείς τι συνέβη πρέπει να μελετήσει ψύχραιμα τις προβλέψεις του ΕΝΦΙΑ στο Ν.4223/2013 και να «ανακαλύψει» όλους τους συντελεστές υπολογισμού του φόρου το οποίο, εκτός συστήματος Taxisnet, είναι μια πρόκληση!

Ο βασικός τύπος υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ για τα κτίσματα είναι :

Φόρος = Επιφάνεια κτίσματος (μ2) x ΒΦ x ΣΠΚ x ΣΟ ή ΣΜ x ΣΠ x ΣΒΧ (όπου εφαρμόζεται ) x ΣΗΚ (όπου εφαρμόζεται)

Ο ΒΦ, είναι ο βασικός φόρος ανά τετραγωνικό και εξαρτάται από την τιμή ζώνης του ακινήτου. Ο ΣΠΚ είναι ο συντελεστής παλαιότητας και εξαρτάται από τη χρονολογία της οικοδομικής άδειας, ο ΣΟ είναι ο συντελεστής ορόφου, ο ΣΠ είναι ο συντελεστής πρόσοψης και εξαρτάται από το σε πόσους δρόμους έχει πρόσοψη το ακίνητο, ενώ ο ΣΒΧ και ο ΣΗΚ εφαρμόζονται σε περιπτώσεις βοηθητικών χώρων ή ημιτελών κτισμάτων.

Ο βασικός τύπος υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ οικοπέδου είναι:

Φόρος = Επιφάνεια γηπέδου (μ2) x ΒΣΦ

Ο ΒΣΦ είναι ο βασικός συντελεστής φόρου, δηλαδή ευρώ ανά στρέμμα και φαίνεται πιο απλός ο υπολογισμός όμως δεν είναι και περιπλέκεται όταν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα διότι : Αν στο οικόπεδο υπάρχει κτίσμα, η επιφάνεια του οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ο κύριος φόρος ισούται με το υπόλοιπο της συνολικής επιφάνειας αφού αφαιρεθεί η επιφάνεια του οικοπέδου, η οποία αναλογεί στο συντελεστή αξιοποίησης του οικοπέδου, με βάση τη δόμηση η οποία έχει πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο, ως εξής:

Επιφάνεια οικοπέδου για την οποία επιβάλλεται ΕΝ.Φ. Ι. Α. όταν υπάρχει κτίσμα = συνολική επιφάνεια οικοπέδου – επιφάνεια οικοπέδου που αναλογεί στο Σ.Α.Ο. με βάση τη δόμηση που έχει πραγματοποιηθεί.

Αν ανατρέξουμε στους πίνακες αντικειμενικών αξιών, ο συντελεστής ΣΑΟ ισχύει για τα σχέδια πόλεων, αν όμως το κτίσμα βρίσκεται εκτός σχεδίου τότε λαμβάνεται υπόψη ο κατώτερος της δημοτικής ενότητας, ως εκ τούτου, ακόμη και από την αφαίρεση που περιγράψαμε πιο πάνω, αν με τα τετραγωνικά του κτίσματος δεν έχει εξαντληθεί ο συντελεστής ΣΑΟ τότε ο ΕΝΦΙΑ θα χρεωθεί για όλη την επιφάνεια που ορίζει ο συντελεστής ακόμη και αν δεν είναι δομημένη!! Η μόνη περίπτωση που ο ΣΑΟ εξαντλείται είναι σε σπίτια ηλικίας μεγαλύτερης των 100 ετών. Εκεί δεν προκύπτει επιπλέον επιβάρυνση.

Αν λοιπόν αθροιστικά έχετε ένα κτίσμα μέσα σε ένα αγροτεμάχιο, οι πιο πάνω υπολογισμοί θα σας παρουσιάσουν ένα ποσό το οποίο θα αποτελεί μια πραγματική επιβάρυνση!
Το ζήτημα όμως έχει και άλλες προεκτάσεις διότι παράλληλα και με τη χρήση όλων αυτών των συντελεστών προκύπτει και η περίφημη φορολογική αξία του ακινήτου. Η αξία αυτή αφορά τα οικόπεδα και είναι διαφορετικός ο υπολογισμός της σε σχέση με την αντικειμενική κτισμάτων η οποία είναι συνήθως τιμή ζώνης Χ τετραγωνικά. Εδώ εξαρτάται από συντελεστές οικοπέδου, τιμή εκκίνησης, συντελεστή αξιοποίησης κ.λ.π.

Ο τύπος υπολογισμού είναι: φορολογητέα αξία του οικοπέδου – συντελεστής οικοπέδου Χ συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου, Χ συντελεστή πρόσοψης και της επιφάνειας του οικοπέδου.

Πώς βρίσκονται τα παραπάνω; Η τιμή εκκίνησης ανά τετραγωνικό βρίσκεται από τους πίνακες αντικειμενικών αξιών που είναι ανηρτημένοι στην ΓΓΠΣ :http://www.gsis.gr/gsis/info/gsis_site/Services/Polites/Antikeimenikes.html . Αν όμως το οικόπεδο είναι εκτός αντικειμενικών τότε πρέπει να ανατρέξουμε σε δύο εγκυκλίους του ΥΠΟΙΚ την ΠΟΛ 1131/2013 και την ΠΟΛ 1093/2014 οι οποίες ορίζουν τις αξίες σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως. Αυτές οι ΠΟΛ όμως αφορούν μόνον την τιμή εκκίνησης, για τους υπόλοιπους συντελεστές ισχύει πάλι το εξής : αν το οικόπεδο βρίσκεται σε περιοχή, στην οποία δεν έχουν καθοριστεί με τις αποφάσεις που προβλέπονται στο προηγούμενο εδάφιο, συντελεστής οικοπέδου (Σ.Οικ.), συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και συντελεστής αξιοποίησης οικοπέδου (Σ.Α.Ο.), λαμβάνονται οι χαμηλότεροι Σ.Οικ., συνολική τιμή εκκίνησης του οικοπέδου και Σ.Α.Ο. της ζώνης με τη χαμηλότερη τιμή ζώνης της οικείας Δημοτικής Ενότητας.

Η αξία λοιπόν που προκύπτει από ένα αγροτεμάχιο με τον προσδιορισμό , στις περισσότερες περιπτώσεις εκτοξεύει την συνολική αξία ενός ακινήτου σε επίπεδα τέτοια ώστε προκύπτει ακόμη ΚΑΙ συμπληρωματικός φόρος ως επιπλέον επιβάρυνση για ένα είδος μεγάλης ακίνητης περιουσίας.

moneyguru.gr