Ποια είναι η αξία του ακινήτου σας;

Γράφει ο Απόστολος Αλωνιάτης
Οικονομολόγος – Φοροτεχνικός, Α. Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Οικονομικός Διευθυντής της PROSVASIS AEBE, Συγγραφέας

Είναι γνωστό ότι κάθε απάντηση έχει την ερώτηση της. Είναι ακόμη γνωστό ότι κάθε ερώτηση δεν έχει, κατ ανάγκη, μία απάντηση. Μπορεί να μην έχει απάντηση ή να έχει παραπάνω από μία απαντήσεις. Για παράδειγμα η παραπάνω ερώτηση δεν έχει μία απάντηση. Πρέπει να προηγηθεί μία ερώτηση και μετά να δοθεί η πρέπουσα απάντηση. Σας μπερδέψαμε; Μα γιατί; Τα πράγματα είναι πολύ απλά…

Η ερώτηση είναι: «Ποια είναι η αξία του ακινήτου σας;». Η απάντηση σε αυτό με ερώτηση είναι «Για ποιο λόγο την θέλετε;». Ανάλογα με την απάντηση είναι και η αξία.

Ας γίνουμε ποιο κατανοητοί. Για παράδειγμα ένα ακίνητο 93,50 τ.μ. με τιμή ζώνης 1.300 ευρώ, με παλαιότητα πάνω από 26 χρόνια με μία πρόσοψη, αλλά στον 3ο όροφο χωρίς κεντρική θέρμανση και ασανσέρ, για τον φόρο μεταβίβασης, έχει αντικειμενική αξία 65.122,79, για το ΕΤΑΚ 72.358,65 και για τον ΦΑΠ και για τον ΕΝ.Φ.Ι.Α 76.167,00 ευρώ.

Πως συμβαίνει αυτό; Μα είναι απλό…

Οι ελλείψεις που υπάρχουν στο Ε9, όπως έχουμε ξαναγράψει, έχουν σαν αποτέλεσμα τόσο στον υπολογισμό του ΕΤΑΚ (επί Νέας Δημοκρατίας) όσο και στον υπολογισμό του ΦΑΠ (επί ΠΑΣΟΚ) να βγάζουν παράλογους φόρους.
Ενδεικτικά μπορούμε να αναφέρουμε ότι στο έντυπο δεν αποτυπώνονται παράμετροι όπως:

α) Αν το διαμέρισμα έχει κεντρική θέρμανση ή όχι. Με βάση το αντικειμενικό σύστημα, στις κατοικίες χωρίς καλοριφέρ υπάρχει «έκπτωση» 5% σε σχέση με αντίστοιχες κατοικίες οι οποίες έχουν σύστημα θέρμανσης, κεντρικό ή αυτόνομο.

β) Αν στην πολυκατοικία υπάρχει ανελκυστήρας ή όχι. Κανονικά, διαμέρισμα 3ου ορόφου σε πολυκατοικία χωρίς ανελκυστήρα υπάρχει έκπτωση κατά 10% σε σχέση με διαμέρισμα 3ου ορόφου σε πολυκατοικία με ανελκυστήρα.

γ) Πρόχειρες κατασκευές φτιαγμένες από πλίθρες ή καλάμια έχουν την ίδια αντιμετώπιση με τα κανονικά σύγχρονα διαμερίσματα. Οι εκπτώσεις για τον τρόπο κατασκευής χάνονται. Στα ακίνητα με στέγες από λαμαρίνα παρέχεται έκπτωση 20% σε σχέση με αυτά που διαθέτουν ταράτσα ή κεραμοσκεπή. Τα πέτρινα κτίσματα χωρίς σκελετό παρέχεται έκπτωση 5%, ενώ σε ακίνητα με τοιχοποιίες από ευτελή υλικά παρέχεται έκπτωση από την φορολογητέα αξία του ακινήτου κατά 20% επιπλέον.

δ) Δεν υπάρχουν οι εκπτώσεις στον τρόπο υπολογισμού της φορολογητέας αξίας ακινήτων που βρίσκονται στο στάδιο της ανέγερσης, γεγονός που δημιουργεί πολλές αδικίες. Μονοκατοικία που βρίσκεται στα θεμέλια, φορολογείται το ίδιο με μονοκατοικία που έχει σχεδόν ολοκληρωθεί. Να σημειώσουμε ότι με βάση τα κριτήρια των αντικειμενικών αξιών τα στάδια αποπεράτωσης είναι έξι:

1. Στην θεμελίωση / υποστυλώματα.

2. Στο σκελετό.

3. Στα τούβλα.

4. Στα επιχρίσματα (σοβάδες)

5. Στην τοποθέτηση δαπέδων.

6.Αποπερατωμένη.

Αν δεν σας φτάνουν αυτές οι αξίες έχουμε και άλλες.

Για να δούμε όμως υπάρχει διαφορά μόνο στις αξίες φορολόγησης για τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας , όπως και αν αυτός λέγεται.

Όχι βέβαια. Ας πάρουμε το συγκεκριμένο παράδειγμα και ας δεχθούμε ότι η αντικειμενική αξία μεταβίβασης είναι 65.122,79. Είναι γνωστό, από τις ελάχιστές αγοραπωλησίες που γίνονται, ότι η πραγματική αγοραστική αξία είναι σήμερα 40% με 50% κάτω από την αντικειμενική. Άρα το διαμέρισμα του παραδείγματος μας, θα πουληθεί στην πραγματικότητα 32.500 ευρώ έως 40.000 ευρώ.

Έτσι θα έχουμε στο συμβόλαιο δύο αξίες , μία η αντικειμενική (65.122,79 ευρώ) και δεύτερη η πραγματική (π.χ. 40.000 ευρώ).

Η διαφορά είναι σημαντική διότι:

α) Επί της αντικειμενικής αξίας, θα υπολογισθούν όλοι οι φόροι και τα έξοδα που βαρύνουν τον αγοραστή. Να θυμίσουμε εδώ ότι η κάθε αγοραπωλησία ακινήτου βαρύνεται με τους παρακάτω φόρους:

Στην αντικειμενική αξία θα υπολογιστούν και τα λοιπά έξοδα , όπως συμβολαιογραφικά ή έξοδα δικηγόρων αν παρίστανται στο συμβόλαιό ή έχουν αναλάβει να κάνουν έλεγχο τίτλων και λοιπά έξοδα.

Τεκμήριο σε αξία ακινήτου που δεν δόθηκε.

β ) Με το σημερινό νομοθετικό πλαίσιο , ο μεν αγοραστής θα πρέπει να δικαιολογήσει όχι τα 40.000 ευρώ, συν τα έξοδα που πλήρωσε , ως τεκμήριο αγοράς του συγκεκριμένου ακινήτου, αλλά 65.122,79 ευρώ συν τα έξοδα , δηλαδή να φορολογηθεί σαν τεκμήριο χρήματα που ποτέ δεν έδωσε.

Ο πωλητής βέβαια , αν θέλει να χρησιμοποιήσει τα χρήματα που πήρε από την πώληση του ακινήτου, για κάλυψη δικών του τεκμηρίων, θα χρησιμοποιήσει τα 40.000 ευρώ και όχι τα 65.122,79 ευρώ , στα οποία θα φορολογηθεί σαν τεκμήριο ο αγοραστής.

Να δεις τι σου έχω για μετά.

Βέβαια τα κωμικοτραγικά δεν σταματούν εδώ. Πέρα από τις τιμές που αναφέραμε για το ίδιο ακίνητο έχουμε και μια σειρά άλλων πραγμάτων να παραθέσουμε.

Με διαφορετική αξία υπολογίζει τα πρόσθετα βάρη στο λογαριασμό της η ΔΕΗ (ΤΑΠ κλπ). Με διαφορετική αξία υπολογίζεται η αξία του ακινήτου στον νόμο Κατσέλη , διότι ναι μεν χρησιμοποιείται ως βάση υπολογισμού η αντικειμενική αξία, αλλά υπάρχει συντελεστής απομείωσης.

Βασικό πρόβλημα η διαφορά πραγματικών(εμπορικών) και αντικειμενικών αξιών των ακινήτων.

Είναι σαφές ότι η πολιτεία πρέπει να τακτοποιήσει όλα αυτές τις στρεβλώσεις , που βυθίζουν ακόμη περισσότερο την κτηματαγορά. Πέρα όμως από αυτά θα πρέπει να επανεξεταστούν οι αντικειμενικές αξίες. Αντικειμενικές αξίες που είναι διπλάσιες από της, έστω και θεωρητικά, πραγματικές. Δεν το γνωρίζει η κυβέρνηση;

Βέβαια το γνωρίζει!

Η αλήθεια για την μη διόρθωση των αντικειμενικών αξιών από την κυβέρνηση είναι διπλή. Την πρώτη την είπε ευθέως ο πρώην γενικός γραμματέας εσόδων Χάρης Θεοχάρης. «Αν ρίξουμε τις αντικειμενικές αξίες δεν θα μαζέψουμε το φόρο από τον ΕΝ.Φ.Ι.Α που έχουμε εγγράψει στον προϋπολογισμό». Η δεύτερη έχει να κάνει με τις τράπεζες. Σκέπτεστε τι έχει να γίνει αν το χαρτοφυλάκιο που έχουν με ακίνητα σε εγγύηση, μειωθεί η αντικειμενική τους αξία πάνω από το 40%;