Φορολογία μεταβίβασης ακινήτου

Σε κάθε μεταβίβαση με επαχθή αιτία (αγοραπωλησία) ακινήτου ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου, που βρίσκεται στην Ελλάδα, επιβάλλεται φόρος στην αξία αυτού, υπόχρεος για την καταβολή του οποίου είναι ο αγοραστής.

Β. ΦΟΡΟΛΟΓΙΑ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Σε κάθε μεταβίβαση με επαχθή αιτία (αγοραπωλησία) ακινήτου ή εμπραγμάτου δικαιώματος επί ακινήτου, που βρίσκεται στην Ελλάδα, επιβάλλεται φόρος στην αξία αυτού, υπόχρεος για την καταβολή του οποίου είναι ο αγοραστής.

Ο συντελεστής του φόρου είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Στο ποσό αυτό του κύριου φόρου επιβάλλεται και φόρος υπέρ δήμων και κοινοτήτων 3%. Επί διανομής ακινήτων ο συντελεστής του φόρου μειώνεται στο 1/4 του ακεραίου, ενώ επί ανταλλαγής ακινήτων ίσης αξίας μειώνεται στο 1/2 αυτού.

Υποβολή δήλωσης – Καταβολή φόρου

Πριν από την κατάρτιση του σχετικού μεταβιβαστικού συμβολαίου, οι συμβαλλόμενοι (πωλητής- αγοραστής) είναι υποχρεωμένοι να υποβάλουν κοινή δήλωση (σε δύο αντίτυπα) στη Δ.Ο.Υ. εκείνη, στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το μεταβιβαζόμενο ακίνητο. Αν στην περιοχή, στην οποία βρίσκεται το ακίνητο, ισχύει το αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού της αξίας και μόνο αν η παραλαβή της δήλωσης είναι προδήλως δυσχερής, η δήλωση μπορεί να παραληφθεί από την αρμόδια για τη φορολογίας εισοδήματος του αγοραστή Δ.Ο.Υ. και, σε περίπτωση που η Δ.Ο.Υ. αυτή δεν έχει αρμοδιότητα για θέματα φορολογίας μεταβίβασης ακινήτων, η δήλωση παραλαμβάνεται από οποιαδήποτε άλλη Δ.Ο.Υ., η οποία έχει την αρμοδιότητα αυτή. Η δήλωση φ.μ.α. συνοδεύεται από φύλλα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας.

Στις περιοχές στις οποίες εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης φ.μ.α. ο φορολογούμενος υποχρεούται να αναγράφει σ’ αυτή την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ το φόρο που αναλογεί. Σε περίπτωση που το αναγραφόμενο στη δήλωση τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος.

Στις υπόλοιπες περιοχές, στις οποίες δεν εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης ο φορολογούμενος καταβάλλει εξ ολοκλήρου το φόρο που αναλογεί με βάση την αξία που αυτός δήλωσε. Ο προϊστάμενος της Δ.Ο.Υ. προσδιορίζει προσωρινά την αγοραία αξία του ακινήτου και ο αγοραστής έχει το δικαίωμα, μέσα σε δίμηνη προθεσμία από την ημερομηνία υποβολής της δήλωσης, να υποβάλει συμπληρωματική δήλωση, σύμφωνη με την προσωρινή αξία του προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ. και να καταβάλει, χωρίς πρόστιμο, το μισό του αναλογούντος φόρου και το υπόλοιπο μισό τον επόμενο μήνα από τη βεβαίωσή του. Στην περίπτωση που δεν υποβάλει την πιο πάνω συμπληρωματική δήλωση, ενεργείται έλεγχος για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας του ακινήτου και εκδίδεται η σχετική πράξη διορθωτικού προσδιορισμού του φόρου.

Μέσα σε 30 ημέρες από την κοινοποίηση της πράξης, ο αγοραστής έχει δικαίωμα να αποδεχθεί την αξία ή να υποβάλει ενδικοφανή προσφυγή με αίτημα την επανεξέταση της πράξης από τη Διεύθυνση Επίλυσης Διαφορών. Κατά της απόφασης της Διεύθυνσης Επίλυσης Διαφορών ή της σιωπηρής απόρριψης της ενδικοφανούς προσφυγής λόγω
παρόδου της 90ήμερης προθεσμίας προς έκδοση απόφασης, ο υπόχρεος δύναται να ασκήσει προσφυγή ενώπιον του αρμόδιου Διοικητικού Δικαστηρίου σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα Διοικητικής Δικονομίας.

Για όσους υπόχρεους δεν υποβάλλουν δήλωση ή υποβάλλουν ανακριβή ή εκπρόθεσμη, επιβάλλονται κυρώσεις.

Σε περίπτωση σύμβασης μεταβίβασης ακινήτου, η οποία καταρτίστηκε στο εξωτερικό με οποιονδήποτε ισχύοντα εκεί νόμιμο τύπο, για την οποία μεταβίβαση δεν καταβλήθηκε ο φόρος μεταβίβασης, αυτός που ζητά τη μεταγραφή της μεταβίβασης, υποχρεώνεται να υποβάλει δήλωση στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. και να καταβάλει συγχρόνως το φόρο μεταβίβασης. Στην ανωτέρω δήλωση επισυνάπτεται, σε επίσημη μετάφραση στην ελληνική γλώσσα, ακριβές αντίγραφο της σύμβασης που μεταγράφεται.

Κατά τη μεταβίβαση ακινήτων, που συντελείται στην αλλοδαπή ενώπιον ελληνικής προξενικής Αρχής, η δήλωση υποβάλλεται στην Αρχή αυτή, από την οποία διαβιβάζεται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ., η οποία εκδίδει το αντίγραφο της δήλωσης.

Διόρθωση και επανάληψη συμβολαίου

Σε περίπτωση διόρθωσης ή επανάληψης του συμβολαίου μεταξύ των αυτών προσώπων ή των ειδικών ή καθολικών διαδόχων τους για το ίδιο ακίνητο, για οποιοδήποτε λόγο, εφόσον αυτή δεν αναφέρεται στο όνομα του αγοραστή και του πωλητή, στο τίμημα, στην έκταση, στη θέση και στην περιγραφή του ακινήτου, δεν δημιουργείται υποχρέωση καταβολής φόρου.

Αν όμως με μεταγενέστερο συμβόλαιο διευκρινίζεται ότι το τίμημα ή η έκταση που αγοράστηκε είναι μεγαλύτερα από αυτά που περιγράφονται στο αρχικό συμβόλαιο, φόρος οφείλεται μόνο για το επιπλέον τίμημα ή για την αξία της επιπλέον έκτασης, ενώ, αν διευκρινίζεται ότι το τίμημα ή η έκταση είναι μικρότερα, τότε δεν οφείλεται φόρος. Ομοίως, φόρος δεν οφείλεται και όταν η επιπλέον έκταση δεν υπερβαίνει το ποσοστό 2% τη έκτασης που αναγράφεται στο συμβόλαιο που επαναλαμβάνεται ή διορθώνεται και η αξία του ποσοστού αυτού δεν υπερβαίνει τα 1.500,00 Ευρώ.

Περιπτώσεις επιστροφής φόρου

Σε περίπτωση ματαίωσης της υπογραφής του συμβολαίου μεταβίβασης μετά την υποβολή της δήλωσης, ο φόρος που έχει καταβληθεί επιστρέφεται, εφόσον υποβληθεί αίτηση προς τον αρμόδιο προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. μέσα σε ένα χρόνο από την υποβολή της δήλωσης. Αν η μεταβίβαση υπό αναβλητική ή διαλυτική αίρεση ματαιωθεί λόγω ατονίας της αναβλητικής αίρεσης ή εξόδου της διαλυτικής αίρεσης, επιστρέφεται το μισό του φόρου που έχει καταβληθεί, εφόσον υποβληθεί αίτηση για την επιστροφή του προς τον αρμόδιο προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ. μέσα σε εκατόν είκοσι (120) ημέρες από την ημέρα της ατονίας ή εξόδου της αίρεσης.

Αν μέσα σε τέσσερα χρόνια από την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης αυτό ακυρωθεί εξαιτίας ελαττώματος που αφορά στις νομικές σχέσεις του πωλητή προς το ακίνητο ή εξαιτίας άλλων εξαιρετικών λόγων, δεν επιβάλλεται φόρος για την ακύρωση ο δε φόρος της αρχικής μεταβίβασης περιορίζεται στο μισό του φόρου που αναλογεί στην αξία του ακινήτου. Ο επιπλέον φόρος που τυχόν έχει καταβληθεί ή βεβαιωθεί επιστρέφεται ή εκπίπτει κατά περίπτωση κατόπιν αίτησης που υποβάλλεται στον αρμόδιο προϊστάμενο της Δ.Ο.Υ., μέσα σε εκατόν είκοσι (120) ημέρες από την ημέρα της ακύρωσης του συμβολαίου.

Σημειώνεται ότι στις ανωτέρω περιπτώσεις, μετά την πάροδο των προθεσμιών εντός των οποίων πρέπει να υποβληθεί η αίτηση για την επιστροφή του φόρου, παραγράφεται το σχετικό δικαίωμα προς επιστροφή του φόρου που έχει καταβληθεί.

Τα πιο πάνω εφαρμόζονται ανάλογα και στις περιπτώσεις ματαίωσης ή ακύρωσης του πλειστηριασμού.

Απαλλαγές από το φόρο μεταβίβασης ακινήτων για αγορά πρώτης κατοικίας

Απαλλάσσονται από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου οι συμβάσεις αγοράς εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα κατοικίας ή οικοπέδου από έγγαμο ή ενήλικο άγαμο, εφόσον ο αγοραστής ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτική ή τοπική κοινότητα ή δήμο (εφόσον στερείται περαιτέρω διοικητικής υποδιαίρεσης) με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.

Η απαλλαγή παρέχεται:

α) Για αγορά κατοικίας από άγαμο μέχρι ποσού 200.000 ευρώ και από άγαμο ενήλικο ο οποίος παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού 250.000 ευρώ.

β) Για αγορά κατοικίας από έγγαμο μέχρι ποσού 250.000 ευρώ, ενώ από έγγαμο ο οποίος παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού 275.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και κατά 30.000ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα.

γ) Για αγορά οικοπέδου από άγαμο μέχρι ποσού 50.000 ευρώ.

δ) Για αγορά οικοπέδου από έγγαμο μέχρι ποσού 100.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 15.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Σε περίπτωση που αγοράζεται κατοικία, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου επιφανείας 20 τ.μ. και ενός αποθηκευτικού χώρου επιφανείας 20 τ.μ., με την προϋπόθεση να βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και να αποκτώνται συγχρόνως με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Δικαιούχος της απαλλαγής είναι ο αγοραστής ο οποίος κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθεται να εγκατασταθεί σε αυτήν εντός προθεσμίας δύο ετών από την αγορά και ανήκει στις εξής κατηγορίες: Έλληνες, Ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης. Επισημαίνεται ότι η ιδιότητα του ομογενούς, για τους υπηκόους της Αλβανίας και των χωρών της Σοβιετικής Ένωσης αποδεικνύεται με προσκόμιση του Ειδικού Δελτίου Ταυτότητας Ομογενούς.

Για τους ομογενείς από την Τουρκία, για τους οποίους δεν εκδίδεται Ειδικό Δελτίο Ταυτότητας Ομογενούς, η ιδιότητά τους αποδεικνύεται από την αναγραφή της ελληνικής εθνικότητάς τους στο Δελτίο Ταυτότητας Αλλοδαπού. Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες σύμφωνα με το π.δ. 150/2006 (ΦΕΚ 152Α).

Για την απόδειξη της ιδιότητας του πρόσφυγα, απαιτείται αντίγραφο της εκδοθείσας απόφασης από το Υπουργείο Προστασίας του Πολίτη περί της αναγνώρισης ως πρόσφυγα. Πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014. Για την απόδειξη της ιδιότητας του «επί μακρόν διαμένοντος» απαιτείται: α) άδεια διαμονής ενιαίου τύπου κατ’ εφαρμογή του κανονισμού (ΕΚ) 1030/2002 του Συμβουλίου στην οποία θα υπάρχει η ένδειξη «επί μακρόν διαμένων- ΕΚ». Επί του παρόντος η άδεια διαμονής έχει τη μορφή ειδικής ετικέτας που επικολλάται σε ισχυρό διαβατήριο. β) Αντίγραφο της εκδοθείσας από το αρμόδιο όργανο (άρθρο 90 ν. 4251/104) απόφασης περί υπαγωγής του στο καθεστώς του «επί μακρόν διαμένοντος», σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 4251/2014.