Golden Visa στην Ελλάδα: Όρια, Περιοχές και Αλλαγές το 2026

Η Golden Visa στην Ελλάδα παραμένει και το 2026 ένα από τα σημαντικότερα εργαλεία προσέλκυσης επενδύσεων στην αγορά ακινήτων. Ωστόσο, τα ελάχιστα όρια επένδυσης δεν είναι πλέον ενιαία σε όλη τη χώρα. Ανάλογα με την περιοχή και την κατηγορία της επένδυσης, το απαιτούμενο ποσό διαμορφώνεται στις 800.000€, στις 400.000€ ή, υπό ειδικές προϋποθέσεις, στις 250.000€. Στις γενικές κατηγορίες των 800.000€ και 400.000€, η επένδυση αφορά ένα ακίνητο με ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τ.μ.

Παράλληλα, το 2026 έφερε σημαντικές διευκρινίσεις για την αλλαγή χρήσης και άνοιξε τη συζήτηση για μια νέα κατηγορία Golden Visa μέσω χαρτοφυλακίου ακινήτων. Τι ισχύει σήμερα και ποια σημεία χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή;

Τι Είναι Η Golden Visa Στην Ελλάδα;

 

Η Golden Visa είναι άδεια διαμονής πενταετούς διάρκειας, η οποία μπορεί να χορηγηθεί σε πολίτες τρίτων χωρών που πραγματοποιούν επιλέξιμη επένδυση στην Ελλάδα. Στην περίπτωση των ακινήτων, ο επενδυτής πρέπει να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα και νομή του ακινήτου και να καλύπτει το αντίστοιχο ελάχιστο όριο επένδυσης.

Η άδεια μπορεί να ανανεώνεται ανά πενταετία, εφόσον διατηρούνται η επένδυση και οι νόμιμες προϋποθέσεις. Καλύπτει, υπό προϋποθέσεις, και μέλη της οικογένειας, αλλά δεν παρέχει δικαίωμα πρόσβασης σε εξαρτημένη ή ανεξάρτητη εργασία στην Ελλάδα.

Νέα Όρια Golden Visa Ανά Περιοχή

 

Τα ισχύοντα όρια διαμορφώνονται ως εξής:

Περιοχή ή κατηγορία επένδυσης	Ελάχιστη αξία
Περιφέρεια Αττικής, Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, Μύκονος, Θήρα και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων	800.000€
Υπόλοιπη Ελλάδα	400.000€
Επαγγελματικό ή άλλο ακίνητο μη οικιστικής χρήσης, του οποίου οι κύριοι χώροι αλλάζουν νόμιμα χρήση σε κατοικία	250.000€
Διατηρητέο κτίριο προς πλήρη αποκατάσταση ή ανακατασκευή	250.000€

 

Στις κατηγορίες των 800.000 και 400.000 ευρώ, η επένδυση πρέπει να αφορά ένα μόνο ακίνητο. Για δομημένο ακίνητο ή ακίνητο με οικοδομική άδεια απαιτούνται τουλάχιστον 120 τ.μ. κύριων χώρων. Επομένως, δεν αρκεί η αγορά περισσότερων μικρών ακινήτων που αθροιστικά φτάνουν το απαιτούμενο ποσό.

Οι εξαιρέσεις των 250.000 ευρώ εφαρμόζονται σε όλη την επικράτεια και επίσης αφορούν ένα ακίνητο, χωρίς να εφαρμόζεται το ελάχιστο όριο των 120 τ.μ. Οι βασικοί κανόνες προβλέπονται στο άρθρο 100 του Κώδικα Μετανάστευσης, όπως ισχύει.

Golden Visa Και Αλλαγή Χρήσης Επαγγελματικού Ακινήτου

 

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η δυνατότητα αξιοποίησης επαγγελματικών ακινήτων στο πλαίσιο της Golden Visa. Γραφεία, καταστήματα ή άλλοι επαγγελματικοί χώροι μπορούν να ενταχθούν στο όριο των 250.000 ευρώ, εφόσον οι κύριοι χώροι τους αλλάξουν νόμιμα χρήση και μετατραπούν σε κατοικία.

Για να ενταχθεί μια επένδυση στη Golden Visa μέσω αλλαγής χρήσης, πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες βασικές προϋποθέσεις:

Η αλλαγή χρήσης να έχει ολοκληρωθεί μετά τις 5 Απριλίου 2024.

Να έχει ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή της αίτησης για την άδεια διαμονής.

Η επένδυση να αφορά ένα μόνο ακίνητο.

Η αξία αγοράς του ακινήτου να είναι τουλάχιστον 250.000 ευρώ. Τα έξοδα ανακαίνισης δεν υποκαθιστούν το ελάχιστο τίμημα αγοράς.

Η μετατροπή μπορεί να πραγματοποιηθεί είτε από τον πωλητή είτε από τον αγοραστή.

Εάν πρόκειται για βιομηχανικό κτίριο ή τμήμα του, απαιτείται επιπλέον να αποδεικνύεται ότι δεν λειτουργούσε σε αυτό βιομηχανία κατά τα τελευταία πέντε έτη. Οι ειδικές προϋποθέσεις παρουσιάζονται και στην επίσημη Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής.

 

Πώληση Ακινήτου Για Golden Visa: Τι Πρέπει Να Ελέγξει Ο Πωλητής;

 

Όταν ένα ακίνητο πωλείται σε επενδυτή που επιδιώκει να αποκτήσει Golden Visa, η διαδικασία απαιτεί μεγαλύτερη προετοιμασία από μια συνηθισμένη αγοραπωλησία. Ο τίτλος, η πολεοδομική κατάσταση, η πραγματική χρήση, η επιφάνεια των κύριων χώρων και ο τρόπος καταβολής του τιμήματος πρέπει να είναι πλήρως τεκμηριωμένα.

Ειδικά όταν η πώληση αφορά ακίνητο που πρόκειται να αξιοποιηθεί για Golden Visa μέσω της εξαίρεσης της αλλαγής χρήσης, χρειάζεται τεχνική έκθεση μηχανικού και σαφής πιστοποίηση της νόμιμης μετατροπής. Επιπλέον, η διευκρινιστική εγκύκλιος του 2026 ορίζει ότι η δυνατότητα υπαγωγής στο όριο των 250.000 ευρώ λόγω αλλαγής χρήσης ή αποκατάστασης διατηρητέου αξιοποιείται μόνο μία φορά για το συγκεκριμένο ακίνητο. Αν το ίδιο ακίνητο μεταπωληθεί σε άλλον πολίτη τρίτης χώρας, ο νέος αγοραστής δεν αποκτά εκ νέου το ίδιο προνόμιο των 250.000 ευρώ.

Πριν από τη μεταβίβαση πρέπει επίσης να ελεγχθούν οι δηλώσεις Ε9 και οι σχετικές φορολογικές υποχρεώσεις. Δείτε περισσότερα στον οδηγό μας για τον ΕΝΦΙΑ 2026.

 

Μίσθωση, Airbnb Και Περιορισμοί Χρήσης

 

Τα ακίνητα που αποκτώνται για την αρχική χορήγηση ή ανανέωση άδειας Golden Visa δεν επιτρέπεται να εκμισθώνονται ή να υπεκμισθώνονται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού. Η μακροχρόνια μίσθωση επιτρέπεται.

Επιπλέον, όταν το ακίνητο υπάγεται στο όριο των 250.000 ευρώ λόγω αλλαγής χρήσης σε κατοικία, δεν επιτρέπεται να χρησιμοποιείται ως έδρα ή υποκατάστημα επιχείρησης. Η παράβαση μπορεί να οδηγήσει σε ανάκληση της άδειας διαμονής και πρόστιμο 50.000 ευρώ.

 

Τι Αλλάζει Στη Golden Visa Το 2026;

 

Οι βασικές αλλαγές που αφορούν τη Golden Visa το 2026 δεν περιλαμβάνουν νέα αύξηση των χρηματικών ορίων. Τα όρια των 800.000, 400.000 και 250.000 ευρώ παραμένουν σε ισχύ. Οι αλλαγές αφορούν κυρίως την εφαρμογή του πλαισίου, καθώς δόθηκαν αναλυτικότερες οδηγίες για την αλλαγή χρήσης, τα δικαιολογητικά, την επιφάνεια του ακινήτου, τη μεταπώληση και την ανανέωση της άδειας.

Παράλληλα, η Εθνική Στρατηγική για τη Στεγαστική Πολιτική 2026–2035 προτείνει μια νέα κατηγορία Golden Visa, η οποία θα επιτρέπει την απόκτηση χαρτοφυλακίου περισσότερων ακινήτων, με την προϋπόθεση ότι θα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση.

Πρόκειται, όμως, για προτεινόμενο μέτρο στρατηγικής και όχι για κατηγορία που εφαρμόζεται ήδη. Μέχρι να θεσπιστούν ειδικοί όροι με νόμο ή κανονιστική απόφαση, η αγορά περισσότερων ακινήτων δεν υποκαθιστά τον ισχύοντα κανόνα του ενός ακινήτου στις παραπάνω κατηγορίες.

 

Υπάρχει Νέα Παράταση Golden Visa;

 

Δεν έχει ανακοινωθεί νέα γενική παράταση για τη Golden Visa με δυνατότητα υπαγωγής στα προηγούμενα όρια. Η παλαιά μεταβατική περίοδος έχει ολοκληρωθεί και κάθε νέα συναλλαγή πρέπει να εξετάζεται με βάση το σημερινό καθεστώς.

 

Τι Πρέπει Να Προηγηθεί Της Αγοράς;

 

Πριν από την αγορά ακινήτου με σκοπό την απόκτηση Golden Visa, απαιτείται συνδυασμένος νομικός, τεχνικός και φορολογικός έλεγχος. Πριν από οποιαδήποτε προκαταβολή ή υπογραφή πρέπει να επιβεβαιώνονται η επιλεξιμότητα του ακινήτου, η νόμιμη χρήση του, το απαιτούμενο όριο, ο τρόπος πληρωμής, οι τίτλοι και οι φορολογικές επιβαρύνσεις.

Η ομάδα της Business Management παρέχει συμβουλευτικές υπηρεσίες και νομική υποστήριξη για την αξιολόγηση σύνθετων επενδυτικών και φορολογικών ζητημάτων. Επικοινωνήστε μαζί μας πριν από την αγορά ή την πώληση, ώστε κάθε βήμα να σχεδιαστεί με βάση τα πραγματικά δεδομένα του ακινήτου και το ισχύον πλαίσιο.